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楊凡
  • 楊凡現供職于江蘇嘉城建設管理有限公司副總經理
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新形勢下房企拿地模式創新項目兼并收購與合作開發及風險控制

主講老師:楊凡
發布時間:2021-08-13 11:25:15
課程詳情:

2018形勢下房企拿地模式創新、
項目兼并收購與合作開發及風險控制
【課程大綱】
第一部分《關于目前的土地市場》
2018的房地產市場表現特征與研判
1.供需矛盾未見好轉,地王仍現,房價趨平,壓力未減
2.金融政策施壓,貨幣趨緊,真的上漲乏力?
3.房企競爭慘烈,拿地沖動未退
4供給側改革背景下產業轉型與升級 
房地產行業投資環境分析與決策
1.2018年房地產業的政策導向
目前國內房地產行業的投資形勢
房地產調整的宏觀規律及變化應對
國開行棚改近期動態政策分析
黃奇帆建立房地產長效機制若干思考
2018年以來任志強、葉檀的樓市搶房分析第二部分《關于拿地》
一、企業如何正確的拿地?
1.區域土地開發模式的轉變
(1)、粗放開發方式向集約開發方式的轉變
(2)、房地合一方式向房地分離方式的轉變
(3)、生地開發方式向熟地開發方式的轉變
(4)、企業投資戰略和慣性
案例解析:標桿房企高層的投資職能與權限對比
、企業自身產品定位之“有所為和不為”
案例解析:標桿企業前期投資測算定位和風險控制
(6)、前期投資測算定位和風險控制
(7)、從營銷前置(“客戶、產品與土地”)的視角去解讀土地
案例解析:房企拿地全攻略
八大“勾地”攻略及地產并購實務
(1)、三種最常見的方式
①股權轉讓
②合伙成立項目公司
③以“聯合開發”的名義
案例解析:兼并或合并、在建項目轉讓
④兼并或合并(退二進三)
⑤在建項目轉讓 
案例解析:海南中建 xx與xx城開集團合作建房
⑥股權托管(適用于集團化企業下的兄弟公司之間)
⑦變更用地類型
⑧染指“插花規劃” 
(2)、當前形勢下,兼并收購研究
①兼并收購決策依據
②收購交易的主體確定
③兼并收購的基本流程
④收購對價
⑤對價支付
(3)、兼并收購模式選擇
(A.資產收購 / B.股權收購 / C.合作開發 / D.國企重組) 
A.資產收購   
①概念
②資產收購的條件
③合同體系
④收購流程、關鍵節點
⑤優劣勢分析
⑥收購協議的簽訂和落實
案例解析:某標桿公司收購協議的條款設置
B.股權收購   
①概念
②收購流程
③優劣勢分析
④當前標桿公司股權收購的基本原則和操作方式
案例解析:房地產項目并購的主要疑難問題
合作開發
①規范化聯合模式    一方出地,一方出錢
②直接轉讓土地使用權模式
③以土地使用權投資模式
④整體產權轉移模式
⑤需要注意的幾個問題
案例:萬科項目開發股權合作模式
D.國企重組案例:招商局地產—蛇口工業區等
3. 土地兼并收購拓展談判的策略及技巧
(1)、兼并過程中的盡職調查要素
案例解析:律師的盡調報告清單和成果
(2)、溢價處理方式
(3)、關鍵節點控制
(4)、違約責任界定
(5)、動態管理與風險控制
(6)、如何利用外資收購
案例解析:遠洋地產收購案例
(7)、談判對象研究和識別
(8)、談判目標和談判“紅線”的確定
(9)、收購談判要點
(10)、談判的策略和技巧
(11)、其它談判的注意事項(12項注意點)
案例分析:企業并購中常見的九大問題
4.股權收購項目風險防范及案例分析
(1)、法規政策
(2)、交易結構
(3)、稅務的盡職調查清單及案例分析
(4)、并購交易談判及文件清單
(5)、收購不同性質企業股權的法律障礙
(6)、股權收購如何合理避稅
(7)、股權收購獲取項目的利弊分析
(8)、股權收購項目風險的事前、事中風險防范,事后處置
案例分析:股權收購及并購項目的八大問題
案例解析:標桿地產如何把控股權收的風險?
第三部分:《關于房地產的拿地創新方向及敏感點》
一、案例剖析房地產拿地模式
1.新市鎮(特色小鎮等)開發模式
2.產城融合(華夏幸福模式)案例
3.輕資產模式(名牌聯合模式)
4.城市更新(大灣區xx市勾地案例解析)
5.主題地產模式(華僑城xx文旅小鎮案例)6.商業綜合體帶動模式
7.集體土地土地流轉類
A.大盤開發模式
B.文化旅游地產項目的拿地
C.租售并舉的配置用地
8.房地產合作開發的四種方式
案例解析:聯合體拿地,合作雙方新玩法
9.產業地產創新驅動模式思考
二、標桿地產內部投資體系及專項獎罰制度案例
1.拿地專項考核與獎罰
2.報批報建專項獎罰節點設置與條款梳理
3.合伙人模式與年薪制度
4.中介市場的居間游戲規則
三、標桿企業投資拿地風險類型及控制策略
1.各種風險對投資決策的影響程度
2.如何建立有效的投資風險預警機制
3.項目后評價對拿地風險管理啟迪

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