目前，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)正處于新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期，房地產(chǎn)補(bǔ)庫(kù)、調(diào)控等長(zhǎng)效機(jī)制、資金周期提速、行業(yè)并購(gòu)等將充斥近幾年房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

7月17日，中原視點(diǎn)新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)周期房地產(chǎn)趨勢(shì)高峰論壇以”解碼城市 賦能轉(zhuǎn)型”為題，全面解讀全國(guó)重點(diǎn)城市樓市行情，剖析行業(yè)未來(lái)戰(zhàn)略發(fā)展動(dòng)向和市場(chǎng)格局，提供未來(lái)重點(diǎn)市場(chǎng)戰(zhàn)略思路。騰訊房產(chǎn)作為特別協(xié)辦媒體，全程報(bào)道現(xiàn)場(chǎng)盛況。

北大光華管理學(xué)院教授、北大經(jīng)濟(jì)政策研究所所長(zhǎng)、長(zhǎng)江學(xué)者特聘教授陳玉宇進(jìn)行了名為《長(zhǎng)期增長(zhǎng) 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展》的主題演講，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供新的思路。

陳玉宇認(rèn)為：“中國(guó)最近幾年來(lái)發(fā)生的短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中有如下特點(diǎn)：一、中國(guó)最近三四年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最主要是消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)。二、服務(wù)業(yè)是主角。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化受制于需求結(jié)構(gòu)，家庭需求結(jié)構(gòu)最根本性的決定力量是家庭的收入水平。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是為了滿足人們的需求的，所以生產(chǎn)結(jié)構(gòu)必須跟著調(diào)整。”

陳玉宇指出，目前金融業(yè)增加值占GDP比重上升太快，醞釀著風(fēng)險(xiǎn)。他判斷，未來(lái)金融業(yè)過(guò)去那些過(guò)于魯莽、過(guò)于粗放的會(huì)被遏制，那些更加健康的金融業(yè)務(wù)會(huì)被鼓勵(lì)。

關(guān)于長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)，陳玉宇稱(chēng)，真實(shí)房?jī)r(jià)的上升，取決于人們長(zhǎng)期需求的力量和土地供給的彈性，對(duì)大都市而言，不可能有更多的土地供給，而需求會(huì)拉動(dòng)這種長(zhǎng)期的價(jià)格的上升，是真實(shí)房?jī)r(jià)的上升。而中國(guó)中小城市房?jī)r(jià)將維持不變，名義房?jī)r(jià)按照建材成本的上升而上升。

最后，陳玉宇提出，年輕人作為需求者，要為他們提供怎樣的產(chǎn)品和服務(wù)，蓋什么樣的房子，在哪蓋，這些人作為生產(chǎn)者，會(huì)去從事什么行業(yè)，社會(huì)能創(chuàng)造什么工作崗位，讓這些新的高素養(yǎng)的勞動(dòng)力能夠共同推動(dòng)這個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步，是我們要思考的問(wèn)題。

以下為論壇實(shí)錄：

先講排名前列個(gè)問(wèn)題，當(dāng)前的形勢(shì)，幾句話，因?yàn)槲腋杏X(jué)談?wù)摱唐谛蝿?shì)往往比較誤導(dǎo)大家，我們每天都從微信當(dāng)中、各種自媒體當(dāng)中看到各種關(guān)于經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的議論。我個(gè)人認(rèn)為，這些議論分成兩大類(lèi)。排名前列類(lèi)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)處在非常危險(xiǎn)之中，令人非常悲觀，無(wú)論短期或者長(zhǎng)期都令人悲觀。第二類(lèi)是謹(jǐn)慎的樂(lè)觀，還有一個(gè)特點(diǎn)對(duì)中國(guó)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的判斷，外國(guó)人判斷比中國(guó)人判斷要樂(lè)觀一些。中國(guó)其實(shí)是兩極化的，處在主導(dǎo)的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的人判斷要悲觀一點(diǎn)，處在新產(chǎn)業(yè)的人要樂(lè)觀一些。我個(gè)人看法是，當(dāng)我們分析這樣的問(wèn)題的時(shí)候，要區(qū)分短期和長(zhǎng)期，剛才光茂也說(shuō)了，我們作為這個(gè)行業(yè)，不僅僅是看今年上半年、今年下半年，還要看看未來(lái)五年、未來(lái)十年甚至未來(lái)更長(zhǎng)時(shí)間。

一個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)每時(shí)每刻都受到兩種力量的影響，一個(gè)力量是長(zhǎng)期力量，或者是結(jié)構(gòu)性的力量，以這個(gè)國(guó)家的體制、法制水平、政商環(huán)境、商業(yè)文化、社會(huì)的規(guī)范，還都是一些長(zhǎng)期的，每時(shí)每刻的，可能影響一個(gè)國(guó)家數(shù)十年的力量，塑造了這個(gè)國(guó)家長(zhǎng)期增長(zhǎng)路徑。另外一類(lèi)力量是暫時(shí)性的，甚至是一次性的、隨機(jī)發(fā)生的一些短期的因素，影響這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，對(duì)這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)造成一些沖擊，甚至?xí)沟眠@個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)偏離長(zhǎng)期的軌跡，這些短期的力量有一些是正面的力量，有一些是負(fù)面的力量。比如最近幾年也許各種各樣的短期負(fù)面的力量集中得比較多，這些力量包括自然的、包括外部世界的，甚至也包括我們?cè)谡呱系脑S多舉措所造成的短期的這些沖擊。這些短期的沖擊會(huì)使得我們的經(jīng)濟(jì)短期內(nèi)發(fā)生很多劇烈的變化。這就要求我們你考慮你的事業(yè)的時(shí)候，你要稍微更多的重量放在長(zhǎng)期的考量上，還是短期的考量上，我認(rèn)為行業(yè)不一樣，如果你是做金融的，你可能對(duì)于短期的這種風(fēng)險(xiǎn)和變化非常關(guān)注。但是如果你是做很多實(shí)業(yè)的話，你可能需要稍微做一些甄別和區(qū)分，不能因?yàn)槎唐诘呢?fù)面力量過(guò)多而使得你對(duì)于長(zhǎng)期的很多規(guī)劃過(guò)于悲觀。這是我基本的想法。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)家來(lái)講，中國(guó)總體上2018年那種經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)，大家認(rèn)為今年上半年基本穩(wěn)住，下半年基本上會(huì)持續(xù)上半年的態(tài)勢(shì)，所以對(duì)于未來(lái)簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)，我們今年全年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)大約6.3%左右，明年悲觀一點(diǎn)考慮了很多因素可能到6.0%，大概是這個(gè)樣子。所以只看數(shù)據(jù)不是特別有意思。

我想談一下中國(guó)最近幾年來(lái)發(fā)生的短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)當(dāng)中的一些特點(diǎn)，很多人仍然堅(jiān)持老調(diào)重彈，說(shuō)中國(guó)是投資驅(qū)動(dòng)的，其實(shí)不是，中國(guó)最近三四年來(lái)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)最主要是消費(fèi)的驅(qū)動(dòng)。比如說(shuō)今年上半年，消費(fèi)差不多對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)達(dá)到60.1%，我們是消費(fèi)強(qiáng)勁的。其實(shí)這幾句話作為業(yè)內(nèi)的人應(yīng)該思考，消費(fèi)強(qiáng)勁不是買(mǎi)榨菜或者買(mǎi)衣服變得更加強(qiáng)勁，你會(huì)發(fā)現(xiàn)中國(guó)老百姓已經(jīng)悄然的在購(gòu)買(mǎi)服務(wù)方面增長(zhǎng)得更快，份額擴(kuò)張得更快，這是中國(guó)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化的一個(gè)潛在涌動(dòng)的很渾厚的力量，一會(huì)兒我會(huì)談到這個(gè)主題。

第二個(gè)是服務(wù)業(yè)是主角。我們?cè)谶^(guò)去十年不到的時(shí)間，差不多八年的時(shí)間里邊，我們發(fā)生了的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，是美國(guó)30年那么大的變化。看一個(gè)數(shù)字，2010年的時(shí)候，中國(guó)的第三產(chǎn)業(yè)只有44%的水平，今年上半年到53%多的水平，我們短短八年時(shí)間，服務(wù)業(yè)占GDP的比重上升了10個(gè)百分點(diǎn)。很多人對(duì)此沒(méi)有充分理解和認(rèn)知這個(gè)事情。中國(guó)的服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)速度超過(guò)制造業(yè)或者排名前列產(chǎn)業(yè)已經(jīng)連續(xù)十年了，雖然我們?nèi)匀挥泻芏鄬?zhuān)家、學(xué)者或者政策決策者在強(qiáng)調(diào)，我們需要搞實(shí)業(yè)，而狹隘一點(diǎn)的人把這個(gè)實(shí)業(yè)理解為制造業(yè)，但是這個(gè)趨勢(shì)在發(fā)生變化，不是政策號(hào)召。政策號(hào)召一個(gè)國(guó)家發(fā)展實(shí)業(yè)并不錯(cuò)，重要的是怎么發(fā)展這個(gè)實(shí)業(yè)，需要一個(gè)大的份額還是一個(gè)強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力的實(shí)業(yè)，一會(huì)兒我還會(huì)談到這個(gè)主題。

再看另外一個(gè)變化，制造業(yè)，我們制造業(yè)是藍(lán)色那條線，從2001年加入WTO的時(shí)候，我們中國(guó)的制造業(yè)份額已經(jīng)相當(dāng)高了，但是制造業(yè)還在繼續(xù)增長(zhǎng)，因?yàn)榻o我們提供了廣泛的世界市場(chǎng)，中國(guó)制造業(yè)仍然以快于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的速度在增長(zhǎng)，所以它占的份額還在擴(kuò)張，一直擴(kuò)張到2010年，從2010年以后，制造業(yè)就到達(dá)較高峰了。到了2018年，會(huì)發(fā)現(xiàn)制造業(yè)藍(lán)色那條線的柱子開(kāi)始往下降，而且我告訴你，工業(yè)部門(mén)包含了制造業(yè)加上建筑業(yè)這兩個(gè)部門(mén)，這就是我給大家看的短期形勢(shì)。排名前列，中國(guó)此時(shí)此刻的短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)受消費(fèi)驅(qū)動(dòng)，中國(guó)老百姓的消費(fèi)信心和強(qiáng)勁程度看起來(lái)還可以，但是它會(huì)波動(dòng)。第二，受產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的驅(qū)動(dòng)，服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)速度很強(qiáng)勁，也很快，因此，這就意味著工業(yè)部門(mén)在萎縮，所以你去跟任何工業(yè)部門(mén)的企業(yè)家聊天，他都認(rèn)為這個(gè)經(jīng)濟(jì)沒(méi)有前途了。

現(xiàn)在談一點(diǎn)稍微中長(zhǎng)期的事情，我們先看一個(gè)事情，在過(guò)去200年的時(shí)間里邊，經(jīng)濟(jì)學(xué)家把經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的數(shù)據(jù)都提在時(shí)間上調(diào)整到可比的程度，畫(huà)出來(lái)的圖是這樣的圖，上面那條線是美國(guó)從2000美元人均GDP，用今天的美元購(gòu)買(mǎi)力衡量，1800年美國(guó)是2000美元人均GDP，叫國(guó)際元，到今天增長(zhǎng)到5萬(wàn)多美元，美國(guó)人均真實(shí)GDP每年只增長(zhǎng)2%，連續(xù)200年就會(huì)增長(zhǎng)50倍，所以會(huì)從2000美元到今天的5萬(wàn)美元。咱們中國(guó)在工業(yè)革命的前150年，都沒(méi)有擺脫一個(gè)農(nóng)業(yè)國(guó)的發(fā)展路徑，一直到建國(guó)以后，經(jīng)過(guò)大量的探索，一直到改革開(kāi)放之后，我們中國(guó)迅速的升到今天這樣。中國(guó)今天是個(gè)什么水平呢？從1978年中國(guó)改革開(kāi)放的時(shí)候，中國(guó)那時(shí)候相當(dāng)于美國(guó)人均GDP的5%，到去年中國(guó)相當(dāng)于美國(guó)人均GDP的20%，那些國(guó)家追趕美國(guó)的路徑是這個(gè)樣子。最近的M2是給大家做了一個(gè)預(yù)估，有兩種評(píng)估辦法，一種評(píng)估辦法是按照市場(chǎng)匯率去換算一個(gè)國(guó)家的GDP，我國(guó)中國(guó)是人均GDP5500美元，另外一種是按照購(gòu)買(mǎi)力的辦法換算，去年人均GDP是14000美元。按照市場(chǎng)匯率來(lái)?yè)Q算，我們大約2030年會(huì)超過(guò)美國(guó)總量GDP。按照購(gòu)買(mǎi)力平價(jià)來(lái)?yè)Q算，兩年前我們已經(jīng)超過(guò)美國(guó)了。

我用一個(gè)可比口徑上的話來(lái)說(shuō)，我們中國(guó)在1980年的時(shí)候，大約人均GDP用今天的美元購(gòu)買(mǎi)力來(lái)衡量是800美元，做到了2008年的8000美元，做到了去年的14000美元。我們改革開(kāi)放40年，人均GDP在可比口徑上上升了十六七倍的水平，這十六七倍的水平是過(guò)去40年我們看到的樣子。我們要猜測(cè)的是，未來(lái)二三十年是什么樣子，我可以告訴你，按照5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，25年后中國(guó)差不多是5萬(wàn)美元人均GDP水平。按照4%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，25年后我們大約是3萬(wàn)多美元人均GDP。所以大家在心里有這樣一個(gè)數(shù)，我們要關(guān)心和判斷的是中國(guó)能不能維持一個(gè)中等速度的增長(zhǎng)，在稍微長(zhǎng)一點(diǎn)的時(shí)期。我認(rèn)為理論上，日本1953年的時(shí)候人均GDP用今天的美國(guó)購(gòu)買(mǎi)力衡量是3000美元，經(jīng)過(guò)了40年變成了3萬(wàn)美元，是在高水平上上升了10倍。我們從800美元上升到8000美元是在低水平上上升了10倍。所以在這點(diǎn)意義上，日本經(jīng)驗(yàn)仍然有助于我們?nèi)W(xué)習(xí)和借鑒。

當(dāng)一個(gè)國(guó)家人均收入從窮到富，從1000美元人均GDP上升到1萬(wàn)美元上升到3萬(wàn)美元，會(huì)發(fā)生兩個(gè)結(jié)構(gòu)變化。排名前列個(gè)結(jié)構(gòu)變化是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，這是十個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家，在過(guò)去200年一二三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化圖，橫軸是人均GDP，縱軸是排名前列產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)占GDP的份額，左邊這一類(lèi)是這三個(gè)產(chǎn)業(yè)雇傭的勞動(dòng)力的份額，右邊這一列是這三個(gè)產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的份額。對(duì)于這十個(gè)西方發(fā)達(dá)國(guó)家，1800年到2000年，當(dāng)他們從1000美元上升到今天4萬(wàn)美元的時(shí)候，你會(huì)看到農(nóng)業(yè)部門(mén)的勞動(dòng)力從70%、80%下降到1%、2%，農(nóng)業(yè)增加值占的比重相應(yīng)發(fā)生了變化。最需要大家注意的是，在這200年過(guò)程當(dāng)中，發(fā)達(dá)國(guó)家的制造業(yè)經(jīng)歷了先上升后下降的過(guò)程，當(dāng)他們深處1000美元人均GDP的時(shí)候，工業(yè)部門(mén)占的比重是10%左右，當(dāng)是1萬(wàn)美元人均GDP的時(shí)候，工業(yè)部門(mén)上升到40%左右，直到現(xiàn)在是20%左右。服務(wù)業(yè)一直在上升。隨著橫軸人均收入的上升，從1000美元到1萬(wàn)美元到3萬(wàn)美元到4萬(wàn)美元，農(nóng)業(yè)份額的變化是這樣一個(gè)圖。制造業(yè)大約有一個(gè)先上升后下降的態(tài)勢(shì)，制造業(yè)的就業(yè)比重，服務(wù)業(yè)的比重，這是服務(wù)業(yè)就業(yè)的比重。而我們中國(guó)的情況，中國(guó)從農(nóng)業(yè)占GDP比重30%多，下降到前兩年的7%，今年上半年5%。服務(wù)業(yè)我們已經(jīng)干到53%、54%，從80年代的20%幾上升到現(xiàn)在的53%。日本今天農(nóng)業(yè)占的比重是一個(gè)點(diǎn)，服務(wù)業(yè)占70個(gè)點(diǎn)。美國(guó)服務(wù)業(yè)占77個(gè)點(diǎn)，工業(yè)部門(mén)占22個(gè)點(diǎn)。工業(yè)部門(mén)的22個(gè)點(diǎn)有12個(gè)點(diǎn)是制造業(yè)，另外10個(gè)點(diǎn)是建筑業(yè)等。另外農(nóng)業(yè)占一個(gè)點(diǎn)。

這是中國(guó)三大產(chǎn)業(yè)的變化，現(xiàn)代農(nóng)業(yè)只占5個(gè)點(diǎn)了，服務(wù)業(yè)發(fā)生了快速的上升，制造業(yè)在比較高的水平上持續(xù)到2010年開(kāi)始了下降，我希望說(shuō)服大家的是，想告訴你從2010年開(kāi)始的制造業(yè)的下降、工業(yè)部門(mén)的下降，是長(zhǎng)期趨勢(shì)。

這三個(gè)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員的占比，可以看到農(nóng)業(yè)是大量的勞動(dòng)力的來(lái)源，農(nóng)業(yè)的就業(yè)人數(shù)下降非常快，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)上升，制造業(yè)和服務(wù)業(yè)今天也是歷史較高水平了，從今天往后20年，制造業(yè)不會(huì)吸納中國(guó)的就業(yè)了，而會(huì)釋放更多的從業(yè)人員。需要有更高、更快的、更能創(chuàng)造工業(yè)崗位的服務(wù)業(yè)的發(fā)展，這跟房地產(chǎn)業(yè)究竟有怎樣的關(guān)系，需要業(yè)內(nèi)的人來(lái)思考。

我們做了一些預(yù)測(cè)，也是為發(fā)改委十四五規(guī)劃做的簡(jiǎn)單的預(yù)測(cè)，按照剛才的樣子我們做的這些外推的預(yù)測(cè)，連科學(xué)方法跟連猜帶蒙相結(jié)合做的。你拿眼球瞅著也能做預(yù)測(cè)，你說(shuō)也許背后有規(guī)律的話，也許十年之后，中國(guó)農(nóng)業(yè)只占3%，中國(guó)服務(wù)業(yè)現(xiàn)在54%的水平上也許十年后會(huì)到60%，你也會(huì)做這樣的猜想。我不詳細(xì)講了。

下面談一下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變化背后的原理在哪。這個(gè)原理如此簡(jiǎn)單，我甚至都認(rèn)為為什么社會(huì)上大家對(duì)這個(gè)事情談?wù)撨@么少，為什么產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)會(huì)變化？受制于需求結(jié)構(gòu)，什么叫需求結(jié)構(gòu)？回想一下你們家庭去年一共開(kāi)支50萬(wàn)塊錢(qián)，吃飯占了多少比重，旅游占了多少比重，穿衣服占了多少比重，教育、醫(yī)療、娛樂(lè)分別占了多少比重，這個(gè)比重結(jié)構(gòu)就叫需求結(jié)構(gòu)。我要告訴你，你家庭的這個(gè)需求結(jié)構(gòu)最根本性的決定力量是你家庭的收入水平。不同收入水平的人家有不同的需求結(jié)構(gòu)，中國(guó)人平均收入一千美元的時(shí)候，平均把40%的錢(qián)花在吃的方面。當(dāng)中國(guó)人收入變成一萬(wàn)美元的時(shí)候，你不會(huì)平均把四千美元花在吃的上面，你只會(huì)把八千美元花在吃的上面，因此吃這件事主糧的支出這件事，在你支出結(jié)構(gòu)當(dāng)中所占比重就從40%下降到8%了。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)是為了滿足人們的需求的，所以生產(chǎn)結(jié)構(gòu)必須跟著調(diào)整。這里面如果一定要談?wù)撘粋€(gè)經(jīng)濟(jì)的詞匯的話，叫做需求的收入彈性。

需求的收入彈性指的是你在某件產(chǎn)品上支出的增長(zhǎng)速度，跟你收入的增長(zhǎng)速度相比，如果快于你的收入增長(zhǎng)速度，我們就說(shuō)你的需求收入彈性大于1，這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)品在需求當(dāng)中隨著收入的上升占得的份額就會(huì)上升。如果某些行業(yè)需求收入彈性小于1，隨著收入的上升，需求份額會(huì)下降，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)當(dāng)中的份額也會(huì)下降。我們過(guò)去40年時(shí)間里，中國(guó)是工業(yè)部門(mén)工業(yè)產(chǎn)品需求收入彈性大于1，隨著中國(guó)人變富，從800美元變到8000美元，工業(yè)部門(mén)產(chǎn)出份額不斷增加，但是到了2010年，最近這十年，隨著我們?nèi)司杖肜^續(xù)增加，中國(guó)人沒(méi)有按比例的把那么多錢(qián)花在工業(yè)部門(mén)的產(chǎn)出上，所以份額下降。

再舉一個(gè)例子，美國(guó)人此時(shí)此刻將他全部消費(fèi)的那12萬(wàn)億美元當(dāng)中的4%花在穿衣服上，中國(guó)人差不多把14%花在穿衣服上。美國(guó)人也不是一開(kāi)始只把4%花在穿衣服上，而是在美國(guó)人比較窮的時(shí)候，比如二戰(zhàn)結(jié)束后不久，美國(guó)差不多也是把14%、15%左右的收入花在穿方面，現(xiàn)在美國(guó)只把4%花在穿的方面，特別額仍然比中國(guó)大很多，但是份額很低。

再告訴大家一個(gè)結(jié)論，今天那么多傳統(tǒng)企業(yè)的人感覺(jué)經(jīng)濟(jì)要出問(wèn)題，這種感覺(jué)不錯(cuò)是對(duì)的，因?yàn)樗麜?huì)感受到，雖然你看到中國(guó)的人均收入、人均GDP在上升，但傳統(tǒng)行業(yè)的人感受到是壓力、困難和死亡的威脅，因?yàn)樗吹街袊?guó)人的收入花7年時(shí)間收入翻一番，你某個(gè)行業(yè)所占得的份額從10%下降到5%，你要做的調(diào)整是什么？這個(gè)行業(yè)得有5%的企業(yè)出局，有5%的就業(yè)轉(zhuǎn)移到別的行業(yè)去，怎么來(lái)完成這個(gè)轉(zhuǎn)變？得這個(gè)行業(yè)的企業(yè)通過(guò)激烈的你死我活的競(jìng)爭(zhēng)來(lái)完成。所以中國(guó)政策當(dāng)中有一些小的誤區(qū)，比如我們要保護(hù)制造業(yè)，你不是保護(hù)每個(gè)制造業(yè)企業(yè)都不死，你要讓該死的迅速死去，不能讓該死的不死。你要讓能夠活下去的能夠活得更好，活得更好是件難事，有5%的企業(yè)出局了，剩下5%的企業(yè)利用原來(lái)一半的就業(yè)人員得通過(guò)技術(shù)改造和提高勞動(dòng)生產(chǎn)率能生產(chǎn)出比原來(lái)還多的產(chǎn)出，這是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化背后的簡(jiǎn)單的經(jīng)濟(jì)學(xué)道理。我們有時(shí)候忘掉了這樣的常識(shí)，比如山東在拼命保護(hù)電解鋁，電解鋁的市場(chǎng)份額在整個(gè)生產(chǎn)當(dāng)中的份額是下降的，需要讓一些企業(yè)出局，留下來(lái)的企業(yè)要更好、更高效的去生產(chǎn)。也有一些企業(yè)家經(jīng)常跟我抬杠，說(shuō)我就不信了，這個(gè)國(guó)家只需要陽(yáng)光中原地產(chǎn)、只需要抖音、只需要快手，不需要水泥、不需要鋁合金。我說(shuō)你說(shuō)得沒(méi)錯(cuò)，這個(gè)國(guó)家永遠(yuǎn)都需要水泥和鋁合金，但是就不需要你來(lái)說(shuō)。這個(gè)行業(yè)發(fā)展很快。如果中國(guó)能變成3萬(wàn)美元國(guó)家，你的農(nóng)業(yè)大約只占3個(gè)點(diǎn)，你的第二產(chǎn)業(yè)會(huì)從今天的38個(gè)點(diǎn)降到25個(gè)點(diǎn)左右，制造業(yè)大概只剩18到20個(gè)點(diǎn)，這是10到15年要發(fā)生的變化。如果經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)停滯了，收入水平就這個(gè)水平了，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也不需要變。

接下來(lái)談一下外部經(jīng)濟(jì)的平衡。我們很多人低估了外部世界的變化對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要性，我們對(duì)過(guò)去40年中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)奇跡，過(guò)多的歸結(jié)為我們自身的努力，我當(dāng)然認(rèn)為自身的努力是排名前列位的，但是外部世界的變化對(duì)我們非常重要。過(guò)去40年，被稱(chēng)為全球化的40年，這40年發(fā)生的變化是三個(gè)內(nèi)容的變化。排名前列個(gè)內(nèi)容的變化就是國(guó)際貿(mào)易的興起，這個(gè)國(guó)際貿(mào)易的興起速度有多快呢？全世界的出口增長(zhǎng)速度是全世界GDP增長(zhǎng)速度的兩倍，因此出口占全世界GDP的比重從1980年的7%左右上升到今天的27%。我們中國(guó)在這樣一個(gè)全球化分工的過(guò)程當(dāng)中，我們都知道我們實(shí)行開(kāi)放的政策在過(guò)去40年，我們看到中國(guó)的出口占中國(guó)GDP的比重從1980年的6%上升到2008年的較高峰38%，下跌到去年的27%。我們?cè)谶^(guò)去十年出口的增速慢于GDP增速，并且份額下來(lái)了。這也是世界各國(guó)的政策專(zhuān)家給中國(guó)的一個(gè)擔(dān)心，而且我們中國(guó)努力去調(diào)整的部分，就是中國(guó)這么大的國(guó)家，要不要永遠(yuǎn)靠外需的拉動(dòng)。我們現(xiàn)在調(diào)整得不錯(cuò)，我們最近十年出口的增速是慢于GDP的增速，出口不再是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的最核心的動(dòng)力。我們出口的貿(mào)易順差也從較高峰的時(shí)候占GDP6%、7%這個(gè)不可持續(xù)的水平，降低到現(xiàn)在只占1%、2%的水平。

全球化的第二個(gè)重要的地方是投資，你到我這個(gè)國(guó)家投資，我到你這個(gè)國(guó)家投資。第三個(gè)重要的地方就是技術(shù)、文化、人員的交流。

經(jīng)過(guò)這40年的全球化，這40年的全球化是跨國(guó)公司推動(dòng)的全球化，為什么這么說(shuō)呢？是因?yàn)槿蛸Q(mào)易的1/3發(fā)生在跨國(guó)公司在兩個(gè)國(guó)家的分支機(jī)構(gòu)之間。第二，你會(huì)看到另外1/3的國(guó)際貿(mào)易，貿(mào)易的一方是跨國(guó)公司，只有最后1/3的國(guó)際貿(mào)易跟跨國(guó)公司無(wú)關(guān)。但是我們中國(guó)是這個(gè)全球化的積極的參與者，這40年對(duì)于整個(gè)世界200年來(lái)的世界歷史來(lái)看是獨(dú)特的40年，這40年造成了巨大的變化也帶來(lái)了巨大的后果，我們此時(shí)此刻正處在帶來(lái)的這個(gè)巨大的后果所引發(fā)的巨大的不確定性。

世界銀行的專(zhuān)家將全球的家庭統(tǒng)計(jì)樣本都湊在一塊，將全球的老百姓的收入從窮到富做一個(gè)排序，縱軸是不同收入組別在1988到2008年全球化推進(jìn)較快的這20年真實(shí)收入增長(zhǎng)的水平，你會(huì)看到最窮的5%的人是受損的，那么誰(shuí)受益呢？從15%到65%，占全球人口一半的人充分受益，在短短20年時(shí)間里面，真實(shí)收入幾乎翻了一番，70%增長(zhǎng)，這在人類(lèi)發(fā)展歷史中從來(lái)沒(méi)有見(jiàn)過(guò)。另外一類(lèi)受益的人是處在全球金字塔尖的這部分人，我們往往粗略的把他們稱(chēng)為是美國(guó)的華爾街的人，其實(shí)更主要的應(yīng)該是這部分人是美國(guó)和歐洲的新產(chǎn)業(yè)里邊的人，比如谷歌公司的工程師們等等。有兩部分人受損了，最窮的5%的人受損了，還有處在80%分位數(shù)的前后，有10億人，這10億人在全球化這20年時(shí)間里邊，真實(shí)收入零增長(zhǎng)。這10億人就是歐洲和美國(guó)的大眾。

看看美國(guó)，美國(guó)的圖更清楚，從1980年全球化開(kāi)始到2014年34年的時(shí)間，美國(guó)處在收入水平后面那50%的人。第二，后半拉那50%的人從1980到2014年的34年時(shí)間里面真實(shí)收入只漲了1%。中國(guó)人平均真實(shí)收入漲了12倍、13倍。但是美國(guó)總體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在過(guò)去40年是強(qiáng)勁的，表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果被上面那幾個(gè)收入組的人拿走的太多，這就是全球化造成的偉大的成功和偉大的變化，也造成了新的經(jīng)濟(jì)利益格局。今天發(fā)生的歐洲國(guó)家、美國(guó)的政治生態(tài)的變化，跟他們這個(gè)國(guó)家經(jīng)過(guò)了三四十年全球化所造成的新的收入社會(huì)分配格局有莫大的關(guān)系。構(gòu)造說(shuō)我可以肯定的說(shuō)，歐美國(guó)家的大眾沒(méi)有從前40年的全球化當(dāng)中充分受益。但這并不是全球化的錯(cuò)，這些國(guó)家的政策、這些國(guó)家的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和變化沒(méi)有做到位，沒(méi)有做到讓他們大眾受益，所以他們要扭轉(zhuǎn)你看到的這個(gè)全球化正在發(fā)生的樣子。

這就是中國(guó)此時(shí)此刻所處的外部環(huán)境，就是支持前40年全球化的主導(dǎo)新的力量，他們面臨的是這樣新的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。所以如果說(shuō)句我怎么判斷中美談判，我認(rèn)為像兩個(gè)人下棋，美國(guó)說(shuō)我不下了，下不贏你，或者我下棋受損太大，我不下了。所以中美兩國(guó)談判我不認(rèn)為是下圍棋的時(shí)候互相打劫，我爭(zhēng)你一個(gè)子，你爭(zhēng)我一個(gè)子。那怎么辦？應(yīng)該是說(shuō)我讓你一個(gè)子，他回過(guò)頭來(lái)讓倆子，讓仨子，讓四個(gè)子，那你敢讓下去嗎？

美國(guó)收入分配，美國(guó)前10%的人稅前收入占得的份額，1929年大蕭條之前占了50%，1%的人占得的份額，美國(guó)前1%的人大蕭條之前1929年之前占1/4，70年代美國(guó)中產(chǎn)階級(jí)占主導(dǎo)地位的時(shí)期只占7%、8%，后來(lái)又回來(lái)了，這是我們的外部環(huán)境。外部環(huán)境發(fā)生了深層次的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)變化，由此帶來(lái)的中長(zhǎng)期的風(fēng)險(xiǎn)，就是我們會(huì)擁有怎樣一個(gè)新的全球貿(mào)易體系?；九卸ㄊ钦f(shuō)給定這些世界領(lǐng)袖們還沒(méi)有這么瘋狂，會(huì)逐漸琢磨出個(gè)新體系，但是無(wú)論如何，這個(gè)新體系里的國(guó)際貿(mào)易增長(zhǎng)速度不會(huì)像前40年快于GDP增長(zhǎng)速度那么多，未來(lái)30年，全球貿(mào)易增長(zhǎng)速度會(huì)跟GDP增長(zhǎng)速度持平，大概是這樣一個(gè)判斷。想消滅掉中期內(nèi)整個(gè)金融體系崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，所以2017年我們實(shí)施了極其嚴(yán)厲的對(duì)于影子銀行、理財(cái)產(chǎn)品、銀行間交易做了極其嚴(yán)厲的管制措施，這個(gè)管制措施顯然會(huì)造成短期內(nèi)不同行業(yè)、不同群體的損失，有時(shí)候這個(gè)損失是你們沒(méi)有意識(shí)到的。比如在加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)監(jiān)管的過(guò)程當(dāng)中，突然發(fā)現(xiàn)受傷最嚴(yán)重的是誰(shuí)呢？是上市公司大股東們，這一開(kāi)始政策制定者沒(méi)有想到是這幫家伙。很多評(píng)論者有點(diǎn)看熱鬧，感覺(jué)自作自受，你說(shuō)你是上市公司大股東，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境寬松的時(shí)候，有人來(lái)勸說(shuō)，你手握50億市值股票，我給你抵押貸款25億拿到手，多好。這個(gè)金融活動(dòng)沒(méi)有受到良好的監(jiān)管，它的含義也并不清楚，但是在短短四五年時(shí)間里邊，上市公司大股東的這種質(zhì)押貸款規(guī)模大約從八九千億上升到2017年年底的有人說(shuō)七八萬(wàn)億，低估有五萬(wàn)億，高估的有十萬(wàn)億。突然一收緊就突然栽進(jìn)去了。經(jīng)濟(jì)上沒(méi)有甘蔗兩頭甜的事情，我們?yōu)榱讼麥绲糁虚L(zhǎng)期的金融風(fēng)險(xiǎn)，必須忍受短期內(nèi)的痛苦，只是承擔(dān)這些痛苦的人都是誰(shuí)?，F(xiàn)在嚴(yán)厲的會(huì)持續(xù)下去，但是會(huì)局部在某些方面政策上變得更加有彈性一點(diǎn)。

為什么會(huì)發(fā)生這么嚴(yán)厲的要去杠桿的行為呢？看這張圖，這是中國(guó)金融業(yè)增加值占GDP的比重，1981年的時(shí)候只有2%，后來(lái)上升到了1989年的6%，后來(lái)緩慢回落到4%，從2005年4%開(kāi)始，中國(guó)金融業(yè)的增加值上升很快，一直到2015、2016年，現(xiàn)在大約9%左右。

看看美國(guó)，美國(guó)過(guò)去120年金融業(yè)占GDP增加值的變化，從1880年的2%上升到1929年大蕭條的6%，大蕭條一半銀行垮了，回落到3%，二戰(zhàn)以后美國(guó)金融業(yè)增加值占GDP的比重從3%緩慢穩(wěn)健上升到這次危機(jī)前的8%，危機(jī)又跌落到7%。所以有時(shí)候經(jīng)濟(jì)學(xué)的智慧不需要多么深?yuàn)W的經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，需要可靠的數(shù)據(jù)和歷史事實(shí)，加上我們常識(shí)和邏輯，就做出判斷。

看看美國(guó)的金融業(yè)占GDP比重8%，100多年來(lái)發(fā)展變化是這個(gè)樣子，回頭看中國(guó)最近十年來(lái)金融業(yè)占比變化，咱們期待中國(guó)十年后是什么樣子，中國(guó)金融業(yè)占GDP比重現(xiàn)在9%，我們期待十年后很多人還說(shuō)中國(guó)金融業(yè)大發(fā)展，我們期待占15%、20%、30%，大街上除了金融家就都是按腳的。所以常識(shí)上判斷，9%有點(diǎn)高了。所以我告訴大家，10年后如果照這個(gè)發(fā)展下去，10年內(nèi)中國(guó)經(jīng)濟(jì)一定會(huì)崩掉。經(jīng)濟(jì)崩掉，金融業(yè)跟著崩掉。所以從業(yè)者也比較深思熟慮，大家在現(xiàn)有的8%、9%的份額上健康發(fā)展，不會(huì)大發(fā)展，所以金融業(yè)過(guò)去那些過(guò)于魯莽、過(guò)于粗放的會(huì)被遏制，那些更加健康的金融業(yè)務(wù)會(huì)被鼓勵(lì)，這是金融業(yè)發(fā)展的一個(gè)大的判斷。

所以說(shuō)你會(huì)看到去杠桿帶來(lái)的變化大不大？很大，最近兩年來(lái)你會(huì)看到這些社會(huì)財(cái)富管理的產(chǎn)品下降了這么多，金融業(yè)銀行的總資產(chǎn)也有所下降，因?yàn)樵瓉?lái)擴(kuò)張?zhí)臁?/p>

我們決定中長(zhǎng)期發(fā)展，包括你們準(zhǔn)備給誰(shuí)蓋房，蓋什么房，作為一個(gè)背景知識(shí)，我們看一張圖。全世界的國(guó)家從窮到富，從橫軸羅列在這兒，我把一個(gè)國(guó)家的內(nèi)部又分成了十份，收入較高的那一份、收入較低的那一份和中間的各份，中國(guó)人均GDP1萬(wàn)美元了，但是中國(guó)內(nèi)部分成十份是這個(gè)樣子，跟最右邊的美國(guó)做一下對(duì)比，中國(guó)最富裕的10%的人的收入大約在美國(guó)第六組的水平上，中國(guó)改革開(kāi)放40年，我們1.4億人跟美國(guó)平均水平一樣，中國(guó)去年出國(guó)旅游的人1.5億人，就這1.5億人在全世界瞎得瑟，全世界都以為中國(guó)這么富。中國(guó)最富的10%的人和最窮的10%的人的差距。再回頭看一下中國(guó)有沒(méi)有中產(chǎn)階級(jí)，看這個(gè)圖那個(gè)階梯，中國(guó)沒(méi)有中產(chǎn)階級(jí)。中國(guó)T0P10%的人放在世界范圍內(nèi)，是世界的中產(chǎn)階級(jí)。所以這個(gè)緊張關(guān)系也是造成我們很多未來(lái)的政策、未來(lái)制度變化的根本性力量，不要小瞧這個(gè)力量，不是某個(gè)個(gè)人的好惡決定了它的路徑，而是更廣大的力量。

談到中國(guó)房地產(chǎn)，我對(duì)房地產(chǎn)不懂。我從原理上談一下。一個(gè)國(guó)家從一千美元到一萬(wàn)美元到未來(lái)三萬(wàn)美元，一定會(huì)發(fā)生兩個(gè)結(jié)構(gòu)變化。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化，因?yàn)椴煌杖胨缴舷M(fèi)結(jié)構(gòu)不一樣，因此產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)必須變。第二個(gè)結(jié)構(gòu)變化就是地理空間上的結(jié)構(gòu)變化。隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，企業(yè)得減少成本提高競(jìng)爭(zhēng)力，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇、生活的殘酷，我們個(gè)人得去拼命在市場(chǎng)上增加技能，到哪工作，選擇到什么行業(yè)工作，這都會(huì)造成第二個(gè)結(jié)構(gòu)變化，就是地理空間上的人群和生產(chǎn)活動(dòng)的集聚，這個(gè)集聚背后是有規(guī)律的。中國(guó)現(xiàn)在這個(gè)圖叫做中國(guó)的經(jīng)濟(jì)地圖，每平方公里上生產(chǎn)了多少GDP，上海這個(gè)地方生產(chǎn)GDP最多，因?yàn)樯虾＝鹈髲B旁邊可能就好幾萬(wàn)人，就生產(chǎn)這么高的GDP。中國(guó)一萬(wàn)美元的時(shí)候是這個(gè)樣子，等到15年后，中國(guó)兩萬(wàn)美元的時(shí)候，20多年后中國(guó)三萬(wàn)美元的時(shí)候，中國(guó)地理空間結(jié)構(gòu)將會(huì)是什么樣子？你蓋的房子可是要持續(xù)個(gè)50年、70年的，所以今天決定在哪蓋房，今天中國(guó)未來(lái)很多地理控制配置格局合理與否、有效與否，都拜托在座各位來(lái)思考，因?yàn)槟憬裉斓臎Q策影響30年、50年、70年。這是中國(guó)現(xiàn)在的樣子，我們得猜測(cè)一下未來(lái)是什么樣子。

我們看一下發(fā)達(dá)國(guó)家的樣子，多少來(lái)猜測(cè)一下。這是美國(guó)的樣子，很多人說(shuō)美國(guó)自然條件跟中國(guó)不一樣，中國(guó)可能不能完成美國(guó)這樣的歷史轉(zhuǎn)變。做看這個(gè)圖，這個(gè)圖在自然條件上不如我們，他們做了這樣的集聚。國(guó)內(nèi)最近有一些人，我在城市化方面是跟很多搞城市或者學(xué)城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的人的觀點(diǎn)不一樣，我給大家說(shuō)幾句題外話，1980年代之前，主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家沒(méi)有研究城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的人，我說(shuō)的是美國(guó)、歐洲，原因在于主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)，城市這件事挺復(fù)雜的，我們經(jīng)濟(jì)學(xué)家這點(diǎn)簡(jiǎn)陋的工具不足以研究城市這件事，所以經(jīng)濟(jì)學(xué)家別看平時(shí)很狂妄，有一個(gè)巨大的謙虛，就在于我現(xiàn)在的基本的工具、模型不足以對(duì)這件事有更深刻的見(jiàn)解的時(shí)候，寧肯不做，所以二戰(zhàn)的時(shí)候沒(méi)有一個(gè)有影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家從事城市經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究，就讓位給了另外的經(jīng)濟(jì)學(xué)家在研究。城市經(jīng)濟(jì)學(xué)還受一個(gè)很有影響的人的影響，叫詹妮J，他是很有名的思想家、社會(huì)學(xué)家，他寫(xiě)了一本小冊(cè)子，批評(píng)了人類(lèi)的工業(yè)城市。但是從80年代之后，越來(lái)越多的經(jīng)濟(jì)學(xué)家卷入城市的研究，最經(jīng)典的一本書(shū)就是《城市的勝利》，是哈佛大學(xué)格萊瑟的學(xué)者寫(xiě)的。人類(lèi)的繁榮的城市是最可持續(xù)、最節(jié)省資源、最節(jié)省能源、最符合人性的人類(lèi)能找到的少有方式，這是一本三四百頁(yè)的科普的書(shū)。

日本這個(gè)圖也至少體現(xiàn)了一點(diǎn)，北海道的山清水秀，為什么日本人很變態(tài)，不喜歡山清水秀的北海道，卻喜歡像螞蟻一樣到東京呢。這是德國(guó)，德國(guó)的制造業(yè)發(fā)達(dá)，但德國(guó)的服務(wù)業(yè)不發(fā)達(dá)，德國(guó)大都市的繁榮沒(méi)有，所以未來(lái)德國(guó)還不一定怎么樣，但德國(guó)是有歷史淵源，是因?yàn)榈聡?guó)1871年統(tǒng)一的時(shí)候，統(tǒng)一了一堆王侯，他們都各自發(fā)展各自的一畝三分地，所以沒(méi)有形成全國(guó)的都市中心。這是英國(guó)，這是韓國(guó)，這是法國(guó)，在巴黎人眼里，其他地方都是鄉(xiāng)下。你看了這些圖，你來(lái)告訴我中國(guó)未來(lái)的城市結(jié)構(gòu)將是什么樣子?；剡^(guò)頭再看中國(guó)，如果你在農(nóng)業(yè)時(shí)代畫(huà)這張圖，莊稼長(zhǎng)多高，GDP就是多高。人們有各種各樣的好處，對(duì)企業(yè)有好處，人們正是為了忍受為了獲得經(jīng)濟(jì)上的大家互相學(xué)習(xí)、分享信息、提高雇主與雇員的匹配質(zhì)量，為了分享這些經(jīng)濟(jì)上的好處，我們?cè)敢庀硎艹鞘械膿頂D，所以經(jīng)濟(jì)是一個(gè)取舍的問(wèn)題，不可能甘蔗兩頭甜。比如這種集聚背后的變化，舉一個(gè)例子，大家很少能夠平時(shí)思考到的。比如全中國(guó)任何地方搞ICT產(chǎn)業(yè)都搞不過(guò)中關(guān)村，為什么？因?yàn)橹嘘P(guān)村歷史上形成的ICT產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員100萬(wàn)人，任何一個(gè)新成立的企業(yè)跑到中關(guān)村都能找到為他所用的員工，任何一個(gè)偏門(mén)技能的人都能在中關(guān)村找到適合他的雇主。

還有成都，莫名其妙，這幾年成為了動(dòng)漫之都，動(dòng)漫的不同產(chǎn)業(yè)的鏈條、不同環(huán)節(jié)的人員多集中在那，還提高了雇員和雇主的匹配質(zhì)量，這樣既會(huì)帶來(lái)更大的凝聚力，也會(huì)帶來(lái)生產(chǎn)力的改進(jìn)。

最后談一下我對(duì)城市化的理解，這是IMF的預(yù)測(cè)。伴隨著中國(guó)已經(jīng)蓋這么多房子了，從一千美元到此時(shí)此刻一萬(wàn)美元到未來(lái)15年、20年中國(guó)兩萬(wàn)美元甚至三萬(wàn)美元，中國(guó)還要發(fā)生產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的巨大變化，地理空間上也會(huì)發(fā)生巨大變化。所以諸位要思考一下，蓋的房子總數(shù)不少，中國(guó)的房地產(chǎn)投資占GDP的比重，我們今天基本上處在較高峰，以后份額略有下降。但是以后更大的調(diào)整是，你把房子蓋在哪。中國(guó)和美國(guó)一樣，美國(guó)的政策也有愚蠢的地方，美國(guó)的房子蓋的不是地方，這個(gè)圖，左邊是美國(guó)，右邊是中國(guó)，美國(guó)蓋房子和中國(guó)蓋房子都一樣，都蓋在收入低窮的地方，而沒(méi)有蓋在收入高富的地方，就是說(shuō)美國(guó)也受傳統(tǒng)城市觀念的影響，紐約不能再蓋了，要到小城市蓋房子。這是不對(duì)的，中國(guó)這點(diǎn)更明顯，明顯在什么地方呢？你要看未來(lái)40年人往哪去，產(chǎn)業(yè)往哪去。

最后談兩件事。長(zhǎng)期的房?jī)r(jià)。比如前些年我記得董教授說(shuō)30年后房?jī)r(jià)80萬(wàn)一平米。我們經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)的房?jī)r(jià)都是真實(shí)房?jī)r(jià)，我給你看140年來(lái)全世界14個(gè)發(fā)達(dá)國(guó)家真實(shí)房?jī)r(jià)的變化作為你來(lái)思考的基礎(chǔ)。排名前列個(gè)是澳大利亞，1870到1950年房?jī)r(jià)沒(méi)什么變化，說(shuō)明澳大利亞的名義房?jī)r(jià)按照CPI在增長(zhǎng)，二戰(zhàn)之后上升了四五倍，加拿大二戰(zhàn)前沒(méi)怎么漲，二戰(zhàn)后漲了三四倍，芬蘭、法國(guó)，日本，我們很多人談?wù)撊毡揪蜆?lè)意談日本的廣場(chǎng)協(xié)議和日本的泡沫，而日本最完整的圖像是這個(gè)房?jī)r(jià)，二戰(zhàn)之前真實(shí)房?jī)r(jià)沒(méi)怎么漲，二戰(zhàn)之后漲了15、16倍，就算跌回2010年，還漲了10倍。這里邊提出兩個(gè)問(wèn)題，真實(shí)房?jī)r(jià)的上升，取決于人們長(zhǎng)期需求的力量和土地供給的彈性，對(duì)大都市而言，不可能有更多的土地供給，而需求會(huì)拉動(dòng)這種長(zhǎng)期的價(jià)格的上升，是真實(shí)房?jī)r(jià)的上升。而二戰(zhàn)之前，為什么所有發(fā)達(dá)國(guó)家的真實(shí)房?jī)r(jià)都不漲呢？因?yàn)槎?zhàn)之前發(fā)生了一件事，叫交通革命。原來(lái)大家靠騎自行車(chē)和兩條腿，你的活動(dòng)城市半徑就十公里，有了交通革命的時(shí)候，城市半徑擴(kuò)大30公里，30公里你能蓋多少房，土地供應(yīng)極其充分，所以房?jī)r(jià)不會(huì)漲。房?jī)r(jià)按照建材成本漲，建材成本按照通脹率。但是后來(lái)分開(kāi)了，多都市土地供應(yīng)就這么多了，所以需求上升就拉動(dòng)真實(shí)房?jī)r(jià)上升。中國(guó)大中城市的房?jī)r(jià)會(huì)符合這個(gè)規(guī)律，持續(xù)上升。中國(guó)中小城市房?jī)r(jià)維持不變，名義房?jī)r(jià)按照建材成本的上升而上升。

最后談一點(diǎn)前途的事情，中國(guó)未來(lái)這二三十年是誰(shuí)的城市化，在哪城市化。這個(gè)圖是每個(gè)年齡組生了多少人，我希望強(qiáng)調(diào)的是1990年之后到去年一共生了4億人，就是90后到現(xiàn)在為止有4億人，90后的人已經(jīng)30歲了，30歲的人不太輕易的在地理成本上有很大的變化，在陸陸續(xù)續(xù)的25年時(shí)間里，這4億人會(huì)選擇最理想的城市、最有前途的行業(yè)，這就是我們要發(fā)生的變化。我們要有明確的政府的政策和對(duì)市場(chǎng)力量的把握，這4億人想去哪，中國(guó)城市化在我看來(lái)就是這4億人的城市化。

從供給的角度，中國(guó)需要怎樣的大都市結(jié)構(gòu)。再?gòu)男枨蠼嵌龋@4億小孩想去哪。另外，這4億小孩還是中國(guó)消費(fèi)的主力，從學(xué)齡前到大學(xué)剛畢業(yè)，到結(jié)婚要買(mǎi)房，這4億小孩需求的力量你該怎么去評(píng)估，這是誰(shuí)的城市化。在哪城市化，我認(rèn)為需要市場(chǎng)的引導(dǎo)和政府的力量相結(jié)合去發(fā)現(xiàn)。如果我們賭中國(guó)20年后能變成3萬(wàn)美元人均GDP，就是現(xiàn)在韓國(guó)的水平，中國(guó)的企業(yè)要從16個(gè)到120個(gè)世界500強(qiáng)。15年后仍將有人口流入的城市，在中國(guó)不超過(guò)100個(gè)。

最后一個(gè)問(wèn)題就是我們的希望集中在哪。中國(guó)有一個(gè)基本國(guó)情的變化，是全世界人類(lèi)有史以來(lái)較大的變化，過(guò)去40年我們總說(shuō)中國(guó)人口眾多，農(nóng)村有大量剩余勞動(dòng)力，排名前列技能勞動(dòng)力太多，所以我們過(guò)去40年發(fā)展了勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、初步加工行業(yè)，但是一夜之間中國(guó)發(fā)生了變化，就是諸位如果誰(shuí)是1965年出生的人，你能考上大學(xué)，你算百里挑0.5個(gè)人才，所以站在這兒思考一下，80年出生的人今年40歲，中國(guó)40歲以上的這6億人，一共受過(guò)高等教育的人一千萬(wàn)，中國(guó)沒(méi)有人才，鄧小平面臨這么點(diǎn)受過(guò)高等教育的人才把人均800美元變成8000美元。而00年的人什么時(shí)候上大學(xué)呢？去年18歲，去年高考大學(xué)招了830多萬(wàn)人，00年出生的人一共1700多萬(wàn)人，一半，2015年出生的小朋友將70%上大學(xué)。中國(guó)擁有全球較大的勞動(dòng)力市場(chǎng)，45歲以下的90年之后出生的勞動(dòng)力人數(shù)一共4億，其中有2億多是受過(guò)高等教育。什么概念呢？全美國(guó)此時(shí)此刻用3億人受過(guò)高等教育的人一共9千萬(wàn)人不到，全韓國(guó)受過(guò)高等高于的人900萬(wàn)人，我們有2.2億人受過(guò)高等教育，我們現(xiàn)在每年畢業(yè)起碼百萬(wàn)大學(xué)生，所以說(shuō)我提醒各位，你要思考的是，這些年輕人作為需求者，你要為他提供怎樣的產(chǎn)品和服務(wù)，蓋什么樣的房子，在哪蓋。第二，這些人作為生產(chǎn)者，會(huì)去從事什么行業(yè)，你能創(chuàng)造什么工作崗位，讓這些新的高素養(yǎng)的勞動(dòng)力能夠跟你一塊推動(dòng)這個(gè)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)進(jìn)步。這就是我跟大家分享的。謝謝大家！